Reclamación de gastos de formalización de hipoteca

La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre considera que son nulas las cláusulas que imponen al consumidor TODOS los gastos de formalización y constitución de hipotecas (Notaría y Registro) y el pago de los tributos que le corresponden al banco. La sentencia, básicamente viene a decir que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Tal y como afirma el Tribunal Supremo, son nulas las cláusulas que “imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

¿Qué gastos, tributos y comisiones pueden ser objeto de litigio y sujetos a cuantificación?

Partiendo de la base de que entendemos que principalmente son objeto de restitución, en su caso, los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

A modo de ejemplo orientativo para una hipoteca de 150.000 euros, el coste o perjuicio podría superar los 3.000 euros. 

Desde MUNT AUDIT & FORENSIC, como peritos independientes y en calidad de auditores, verificamos y acreditamos si se cumplen los hechos establecidos según la normativa vigente, y concluimos sobre el extremo de la cuantificación de esta tipología de gastos y que, en su caso, hayan podido causar un perjuicio de índole económico - financiero a cualquiera de las partes.